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房地产还有没有投资价值?国家统计局这个指标

时间:2020-07-01 06:29

国家统计局定期会发布全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数,每当这个价格指数发布之后,房地产专家们就一股脑的去鼓吹造势,比如“再不出手就晚啦,全国超80%的城市房价上涨!”等等,好像房地产市场真的一片火热,再不买房真就晚了!

其实与新建商品住宅价格指数同时发布的还有一个二手住宅销售价格指数,但是二手住宅销售价格指数发布后,房地产专家们都不去谈。为什么呢?因为这个指标真实揭示了房子保值、增值情况,如果有良心地去谈这个指标,就把房地产的底漏了。

想买房的话,我建议先看懂这个指标然后再去买房,特别是想投资买房的,如果没看懂就不要去投资房产了。

不管是因为什么原因去买房,实现房子的保值、增值都是我们共同的目的。但要实现这个目的,最终的途径都只能通过二手房交易市场来实现,二手房交易价格的高低决定了房子保值、增值情况,而不是和一手楼销售价格去比。虽然一手楼销售价格和二手楼销售价格存在相关关系,但绝不是完全正相关关系。什么意思呢?就是说一手楼售价上涨二手楼一般也会上涨,但是上涨的幅度和一手楼上涨幅度会有差距,甚至有些时候还会出现一手楼价格上涨,二手楼价格下降的情况,当然也有些一线城市会出现一手楼销售价格上涨不及二手楼销售价格上涨快的现象。所以,把一手楼价格上涨看作二手楼价格必然会上涨这是我们很多人认识上存在的一个误区。

5月份全国70个大中城市中有22个城市二手房销售价格指数环比下降,另外有7城与上个月持平,仅有41个城市二手房销售价格指数上涨,上涨的城市占比为58.57%;与5月份新建住宅销售价格指数相比,环比上涨的城市少16个,上涨的城市占比低22.85个百分点。

环比是什么意思呢?环比就是和上一个统计期相比。国家统计局房屋销售价格指数都是按月发布,这里的环比就是和上一个月相比。我们举一个例子,如呼和浩特5月份二手房销售价格指数为99.5,意思就是假如呼和浩特4月份房屋二手房销售价格为10000元/平方米的话,5月份二手房销售价格就成了9950元/平方米,每平米下降了50元。

5月份,70个大中城市中二手房销售价格指数环比涨幅最大的为北京,上涨了1.8,跌幅最大的为牡丹江,下降了1.5%。新建住宅销售价格指数方面,5月份北京新建住宅价格指数上涨了0.5,牡丹江下降了0.2。可见北京二手房价格上涨明显快于一手房价格上涨,这也就是为什么一线城市新房推出后很多人去排队抢房的原因,因为买下一手楼后再到二手楼市场上去转手销售,可以获得更高的收益。

这个现象通过定基指数来看的话反映得更明显。以深圳市为例,5月深圳二手房销售价格定基(基数为2015年)指数为172.6,一手房定基指数为153.6。怎么理解定基指数呢?这个意思就是说,假如2015年5月深圳某地段二手房售价为10000元/平方米,那么今年5月这个地段二手房售价就是17260元/平方米,而假如同地段2015年新房销售价格也是10000元/平方米,到今年5月这个地段新房销售价格仅为15360元。可见深圳二手楼的收益非常明显并且非常可观,北京也具有相同的特征。

反观二线城市及三四线城市就很难找到这样的现象。我们以比较热门的新一线城市西安为例,2020年5月,西安市新建商品住宅销售定基价格指数为172.7,二手房销售定基价格指数为120.8,两者相差51.9,显然二手房销售价格并没有完全与一手楼销售价格上涨同步,从增值和保值角度来看并不理想,按照年化收益率来看仅为4.16%,远不及银行5年期理财或者结构性存款收益高,并且资产的流动性也比较弱。如果再进一步去看西安市二手房同比销售价格指数的话,这个指数微97.7,假如去年5月西安市一套能卖100万的二手房,今年就只能卖97.7万元了。

所以,看懂二手房销售价格指数才能清楚地知道本地房产的保值、增值情况,避免盲目跟风抢购。要知道受疫情影响经济下行,房地产并不是一个最理想的投资工具,日本的房地产、美国的次贷危机都有很好的借鉴价值。