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上海没有刚需,杭州不要改善

时间:2020-06-13 16:31

说真的,楼市里的各种奇特现象我算是见识过各种各样的,但是关于现在的杭州,依然让我觉得有点惊心动魄

杭州楼市进入了狂热的现状,现在的一手房成为了所有杭州人眼里的宝,所有人都开启了摇号模式,甚至同时在好几个项目里摇号,内核诉求就是买到一套杭州的一手房

所以对于购房者来说,这就是看得到的涨幅空间,以后边上的房子肯定比现在的贵啊,那为什么不买

而开发商也看到了这样的信号,都这么明显了,拿地一定没风险啊,因为等拿到的地开发成一手房的时候,后面的地块也会标定更高的价格啊,所以拿地没风险啊肯定卖得掉啊

也因为如此,后面还有微妙的蝴蝶效应,正是因为不用为去化担心,所以最近一段时间正是杭州楼市产品力集体滑坡的阶段

一个项目往往就是一边维权,一边排队摇号买房,没买到的房子的涌入售楼处各种尝试,摇到号的一边庆幸自己中了彩票,一边想着能不能通过维权让自己中的彩票变得更高配

所以在这样的模式下,确实已经没有资格谈论产品是否品质升级是否需求改善,对于买下就看涨的心理预期,在杭州买房就是刚需

正是因为如此,很多时候杭州变成一个在房价上藐视上海的城市,我听过太多的人和我说:上海的房子也不过如此嘛,中环内的房子也就一千多万

就是在上海第一次买房的购买者缺位了,这一群最不能等的购房者在上海的比例不足,导致上海楼市的走势确实有点纠结

上海我们确实看到成交有回暖,成交量的攀升,但是在整个成交结构的背后,我们看到了一定程度的冷热不均

今年上海中环内产品的集中供应,红盘依然可以看到热销,但这样的项目确实太少太少,前滩,外滩,滨江……

上海的一手房信号不强么,其实也不一定,今年的纯新盘的定价相比较去年都有一定程度的提升,整体的产品力也逼出了上海最近3年的最强品质

归根到底,是刚需客户缺失之后上海楼市被迫进入到改善周期,而市中心项目的热销也正说明了一件事,地段改善成为当下主旋律

当一个断供许久的区域突然出现一款一手房,这样的置换的力量成为了楼市里最夯实的动力

而郊区项目如今面对另一个尴尬,当中环内项目进入小面积控总价的策略,那么郊区项目就存在总价错配的情况,楼市里经常出现一样的总价段,中环和郊环都可以选择的现象

这就是上海楼市的现状,售楼处里谈不上冷清,当时客户都是滴滴答答出现了,所有的操盘手都需要解决两个问题:我的客户在哪里,以及我怎么拼的过竞争对手

当下的主流客户都是第二次买房的时候,甚至很多都是卖掉自己的商品房去买下一套的时候,用户都会问一个问题,不是为什么买你的,而是为什么要卖掉现在房子

就是现在这种经济氛围下,所有个体对于强势城市的无比的信心,对于楼市未来发展无比坚定的信心

杭州楼市的火热只是一个个案,我们看到深圳,广州,看到苏州,南京,这些强一二线城市的未来

所有的个体都无比相信,城市会成为最强的基底,可以帮助他们对冲未来的风险和通货膨胀

如今不同的城市,都希望土地市场可以保持一定的活跃,背后的逻辑也很简单,因为抗疫每个城市都付出了巨大的代价,其中就是城市公共开支的投入,才换来一场胜利

但是为什么上海和杭州,这两个城市的楼市会呈现出如此巨大的反差,这本质上其实是对待购房人口总量的预期上

上海的刚需匮乏,不在于人口总量,而是能够达到购房标准的外地人以及新增落户成为上海人的数量实在太少了

外地人需要5年的社保且已婚才有一套的名额,这一群人要么早早买好了房子,要么就是距离5年或者已婚都有很长的距离

而落户成为上海人的名额有那么的少,门槛足够苛刻,且上海2500万的人口上限已经标定在了2040年

所以每年行业内新增购房名额绝对有限,支撑城市楼市的内核来自于置换,就是你卖掉再买才可以

而置换的背后就是7成首付,嗯,这样接近无杠杆的买房模式,也极大程度的抹掉了很大的购房者

这也是上海楼市最近服务意识开始提升,因为每个准客户真的都是宝啊,为了买这个房子背后像打怪一样各种闯关才来到售楼处里

杭州的落户门槛,没有,在公寓都可以落户的当下,只要你想,你可以用一万种办法变成杭州人

另外在杭州还有一种所谓的人才买房,只要你被认定为人才,那么一手房里都会定向特供给你的房源,摇号概率很高

所以大家可以感受下,当大家对于楼市的信心在回暖的时候,一个城市的个体获得购房资格这件事就变得很重要

如果城市里孵化出大量的准购房资格,且是首套购房资格,那么城市需求就会快速充沛,从而激活整个市场

上海是房价没有任何泡沫,已经稳定了三年了,今年才有一点点的微涨;杭州是最近5年时间没有本质性淡市,楼市节节高,不知道有没有泡沫但是价格一直在涨

上海的产品力在最近2年回归上海历史巅峰,今年大量项目开始在软性服务上发力,不论是物业还是社区配套得到最大程度的提升,上海一手房已经无短板;杭州楼市一边维权一边摇号,买到差房子客户根本不担心,买不到才是真心痛,已经有太多个案从期房到交房房价涨幅50%以上的案例了

其实大家可能会发现,这是完全两种不同的行业模式,一个正在跑马圈地的狂奔,一个正在艰难转型

其实我不知道这两个城市的朋友如何看待对方呢,会不会互相看一眼,然后说一句…………恭喜发财呢

其实我想和大家说的是,如今这个赛道的复杂,就像现在杭州和上海呈现在我们面前的一样,因城施策的策略已经实施超过3年的时间了

我们对待任何一个政策都要有足够的敬畏,因为一套房子从期房到交房需要2年时间,但是改变时间却只要3年

当下我们用通识性的道理去判断一个城市都是片面和不客观的,每个城市都有自己的走势,每个城市都有自己的未来

而事实上来看,历史上任何夸张的泡沫最后都被更夸张的发展速度给烫平,不论是上海杭州,未来的房价都远不如此

但是我希望提醒各位的是,作为一个个体,自己拿出真金白银去买一套房子的时候,我们能否抵抗的了这3年的时间

我看着现在的杭州,同样也记得2010年的杭州,杭州楼市最近五年的狂奔,同样也在2010年开始经历了五年的下沉,借着2016年的全国性普涨才走出泥潭

前前后后都是五年,一个城市可以有一百年还很年轻,但是对于一个个体来说又有几个五年。

上海没有刚需也好,杭州没有改善也好,我们需要明确一点,一个城市,特别是强势一二线城市,市场需求总有稳定甚至下滑的时候

但是各位更加需要记住,需求下滑不是带来价格下滑,价格一定是坚挺的,但是需求下滑会带来产品流动性的降低

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