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房地产销售额破千亿增速却放缓,蓝光发展资产

时间:2020-05-07 10:26

2019年房地产业务实现销售金额1015.37亿元,同比增长18.70%。同期,新增土储同比下降逾1/4,短期内面临较大偿债压力

川系房企四川蓝光发展股份有限公司(下称蓝光发展,600466.SH)于近日公布了其2019年业绩。数据显示,该公司2019年实现营收391.94亿元,同比增长27.17%;实现归母净利润34.59亿元,同比增长55.53%。

具体来看,其房地产开发业务实现营收364.15亿元,占总营收比重高达92.91%,同比增长27.83%;现代服务业和医药业合计营收占比不足7%。

此外,其房地产业务实现销售金额1015.37亿元,同比增长18.70%,合并报表权益销售金额为715.40亿元,占总销售金额的比重为70.46%。

《投资时报》研究员查阅蓝光发展近几年财务数据留意到,该公司自2015年借壳上市以来,房地产业务合同销售金额同比增速波动较大,已由2017年末的最高点的92.97%,大幅下降至2019年末的18.7%,下降幅度高达75个百分点。

此外,蓝光发展2019年发债动作频繁,包括发行公司债25亿元、私募债7亿元、美元债7.5亿美元、中票9亿元、短期融资券6亿元,合共54.5亿元。且上市至今,该公司的负债总额复合增长率高达46.56%。

需要注意的是,近半年来蓝光发展高管亦发生变动。2019年12月,在蓝光集团已任职14年的张巧龙辞去蓝光发展总裁职务,其继任者为原副总裁迟峰。2020年4月15日,张巧龙又申请辞去蓝光发展副董事长、董事职务;同为蓝光集团老人的王万峰亦递交了副总裁职务的辞职报告。相关公告显示,辞去上市公司相关职务后,张巧龙拟在公司控股股东单位任职。

公开资料显示,蓝光发展主要从事房地产开发和经营,主要产品和服务为住宅及配套、商业地产、现代服务业以及医药相关业务。

蓝光发展2019年业绩报告显示,年内该公司实现营收391.94亿元,同比增长27.17%;实现归母净利润34.59亿元,同比增长55.53%。对此,该公司表示,“报告期内,公司围绕主业,充分调动和全面挖掘经营潜力,实现了经营业绩的大幅增长”。

此外,蓝光发展2019年实现房地产业务销售金额1015.37亿元,同比增长18.70%,其中,合并报表权益销售金额为715.40亿元,占总销售金额的比重为70.46%。

《投资时报》研究员查阅蓝光发展近年财务数据留意到,该公司自2015年上市以来,房地产合同销售金额波动较大,同比增速已处于下降通道,由2017年末的最高点92.97%大幅降至2019年末的18.7%,下降74个百分点。

值得一提的是,从区域布局来看,蓝光发展的大本营成都区域销售金额和销售面积均不理想。年报显示,成都区域2019年销售金额为189.26亿元,同比大降34.1%,销售面积为260.95万平方米,同比下降15.21%,且公司最早布局的滇渝区域销售增速几乎停滞,销售金额仅同比小增0.47%,销售面积则同比下降4.17%。

年报显示,截至2019年12月31日,蓝光发展的负债总额为1627.7亿元,同比增长31.49%;资产负债率为80.62%,同比小降1.42个百分点。

《投资时报》研究员进一步分析发现,蓝光发展2015年借壳迪康药业成功上市,2015年—2019年,公司的负债总额由2015年末的448.9亿元飙升至2019年末的1627.7亿元,复合增长率高达46.56%。与此同时,其资产负债率也由2015年末的79.82%小幅上升至2019年末的80.62%,且流动负债在总负债中的占比连年走高。

永续债没有明确的到期时间,普遍具有期限长、高票息率、股债混合、附加续期相关条款等特点。蓝光发展将永续债计入所有者权益科目,这在一定程度上降低了公司的资产负债率。

数据显示,截至2019年末,蓝光发展永续债规模为39.68亿元,若将永续债纳入总负债,则其资产负债率将上升至82.6%,净负债率高达99.27%,且扣除预收款后的资产负债率为48.83%。

值得关注的是,截至2019年12月31日,该公司的账面货币资金为259.53亿元,若将应付票据、应付账款及其他应付款视为无息负债,则保守估计公司的有息负债高达425.46亿元,而其货币资金仅能覆盖有息负债的61%。

土地储备是房地产企业根本性的生产要素,优质且充足的土地资源是房企发展的重要竞争力。

数据显示,蓝光发展2019年通过收并购、合作开发、产业拿地、代工代建等多元化拿地模式新增项目48个,新增土地储备总建筑面积1120.78万平方米,同比下降25.07%。截至2019年末,该公司待开发建筑面积为1772.54万平方米,合作开发项目涉及的面积占比为23.77%。

需要注意的是,2019年,蓝光发展自有项目新开工面积为866.93万平方米,与其在2018年年报中提出的1800万平方米的经营计划缺口高达900万平方米。对此,公司解释称“自有项目新开工面积未达计划,主要原因系公司根据市场及行业情况进一步加大了项目的合作开发”。

《投资时报》研究员留意到,该公司除新增土地储备下降之外,其运营能力也逐渐走弱,2015年—2019年,蓝光发展应收账款周转天数和存货周转天数逐步走高。其中,应收账款周转天数复合增长率为46.88%,存货周转天数复合增长率为75.82%。